（一）收益法的適用范圍
在單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估中，收益法通常被用于以下類(lèi)型資產(chǎn)的評(píng)估：（1）無(wú)形資產(chǎn)，包括專(zhuān)利及專(zhuān)有技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、客戶(hù)關(guān)系、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等。（2）房地產(chǎn)。通常是具有收益性的房產(chǎn)類(lèi)別，比如商鋪'、酒店、寫(xiě)字樓等。（3）機(jī)器設(shè)備。一般情形下，單臺(tái)機(jī)器設(shè)備很難獨(dú)立產(chǎn)生收益，因此該類(lèi)型資產(chǎn)不易釆用收益法進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于可出租的機(jī)器設(shè)備或可獨(dú)立產(chǎn)生現(xiàn)金流的生產(chǎn)線、成套設(shè)備，可以采用收益法進(jìn)行評(píng)估。（4）其他資產(chǎn)。比如非上市交易的股票、債券、長(zhǎng)期應(yīng)收款、長(zhǎng)期股權(quán)投資、投資性房地產(chǎn)等。
收益法在整體資產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用通常是對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。企業(yè)經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)是獲得收益，因此，收益法與其他評(píng)估方法相比更能體現(xiàn)企業(yè)存在和運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)特征，也是其價(jià)值更為直觀的體現(xiàn)。通常情形下，評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員依據(jù)收益口徑的不同，選擇不同的收益法具體方法進(jìn)行評(píng)估。常見(jiàn)的方法有股利折現(xiàn)模型、現(xiàn)金流折現(xiàn)模型、經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)模型，它們分別對(duì)應(yīng)的收益口徑為股利、自由現(xiàn)金流量以及經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。
對(duì)于輕資產(chǎn)類(lèi)型的企業(yè)價(jià)值評(píng)估，收益法通常占據(jù)極為重要的地位。與傳統(tǒng)生產(chǎn)性企業(yè)相比，輕資產(chǎn)企業(yè)所擁有的固定資產(chǎn)、有形資產(chǎn)較少，其獲利的主要來(lái)源是無(wú)法體現(xiàn)在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中大量的無(wú)形資產(chǎn)。因而，如果釆用成本法對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，則其作為盈利主體而具有的價(jià)值可能無(wú)法全面體現(xiàn)出來(lái)，企業(yè)價(jià)值或被嚴(yán)重低估。在此狀況下，收益法就成為更為合理的方法。
用于企業(yè)評(píng)估的收益額可以有不同的口徑，如凈利潤(rùn)、凈現(xiàn)金流量（股權(quán)自由現(xiàn)金流量）、息前凈利潤(rùn)、息前凈現(xiàn)金流量（企業(yè)自由現(xiàn)金流量）等。而折現(xiàn)率作為一種價(jià)值比率，要注意其計(jì)算口徑。有些折現(xiàn)率是從股權(quán)投資回報(bào)率的角度考慮，有些折現(xiàn)率既考慮了股權(quán)投資的回報(bào)率同時(shí)又考慮了債權(quán)投資的回報(bào)率。凈利潤(rùn)、凈現(xiàn)金流量（股權(quán)自由現(xiàn)金流量）是股權(quán)收益形式，因此只能用股權(quán)投資回報(bào)率作為折現(xiàn)率。而息前凈利潤(rùn)、息前凈現(xiàn)金流量或企業(yè)自由現(xiàn)金流量等是股權(quán)與債權(quán)收益的綜合形式，因此，只能運(yùn)用股權(quán)與債權(quán)綜合投資回報(bào)率，即只能運(yùn)用通過(guò)加權(quán)平均資本成本模型獲得的折現(xiàn)率。評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員在運(yùn)用收益法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，必須注意收益額與計(jì)算折現(xiàn)率所使用的收益額之間口徑上的匹配和協(xié)調(diào)，以保證評(píng)估結(jié)果合理且有意義。
（二）收益法的局限
收益法是從資產(chǎn)的獲利能力角度來(lái)確定資產(chǎn)的價(jià)值，較適宜于那些形成資產(chǎn)的成本費(fèi)用與其獲利能力不對(duì)稱(chēng)，成本費(fèi)用無(wú)法或難以準(zhǔn)確計(jì)算，存在無(wú)形資源性資產(chǎn)以及具有收益能力的資產(chǎn)，例如企業(yè)價(jià)值、無(wú)形資產(chǎn)、資源性資產(chǎn)等的價(jià)值評(píng)估。
收益法從本質(zhì)上體現(xiàn)了企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)主體的存在目的，較為真實(shí)和準(zhǔn)確地體現(xiàn)了企業(yè)的資本化價(jià)值，能夠?yàn)樗姓呋蛘邼撛谕顿Y者提供較為合理的預(yù)期，有助于投資決策的正確性，因而，容易被買(mǎi)賣(mài)雙方接受。
但是收益法也具有一定的局限性。首先，收益法的應(yīng)用需具備一定的前提條件，對(duì)于沒(méi)有收益或收益無(wú)法用貨幣計(jì)量以及風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率無(wú)法計(jì)算的資產(chǎn)，該方法將無(wú)法使用。其次，收益法的操作含有較大成分的主觀性，例如對(duì)未來(lái)收益的預(yù)測(cè)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定等，從而使評(píng)估結(jié)果較難把握。
雖然從理論上講收益法的計(jì)算公式較完美，但是如果所使用的假設(shè)條件和基于假設(shè)條件選取的數(shù)據(jù)存在問(wèn)題，那么由此進(jìn)行的預(yù)測(cè)也不可能準(zhǔn)確，評(píng)估結(jié)果也就沒(méi)有意義。它既需要評(píng)估人員具有科學(xué)的態(tài)度，又需要其掌握預(yù)測(cè)收益和確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的正確方法。此外，收益法的運(yùn)用也需要一定的市場(chǎng)條件，否則一些數(shù)據(jù)的選取就會(huì)存在困難。例如在證券市場(chǎng)不完善的情形下，貝塔系數(shù)的準(zhǔn)確性、適用性就會(huì)存在一定問(wèn)題。同樣，在市場(chǎng)機(jī)制不健全的市場(chǎng)上，對(duì)未來(lái)收益的預(yù)測(cè)由于不確定因素會(huì)較多，收益法的運(yùn)用也會(huì)比較困難。
北京普華信德資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所是一家集資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估于一體的綜合性估價(jià)服務(wù)機(jī)構(gòu)，總部位于北京。
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